不動産を売却したときの利益は譲渡所得になります
土地や建物などの不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」となり、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得に関しては、臨時所得になりますので、他の所得とは別に計算する「分離課税」扱いになります。
計算方法は下記のとおりです。
譲渡収入代金：土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の清算金
取得費：①土地建物の購入代金と取得する際に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額。
②譲渡収入金額×5％
※①か②のうち金額の大きい方
譲渡費用：売るために直接かかった費用
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
次に、課税所得から特別控除を引いて課税譲渡所得を求めます。
特別控除には「居住用の財産の3000万円特別控除」などがあります。
課税譲渡所得＝譲渡所得－（特別控除）
課税譲渡所得を元に譲渡所得税を計算します。
税率は不動産の所有期間で異なります。
※売却した土地・建物の所有期間が5年以下→税率39.63％
売却した土地・建物の所有期間が5年以上→税率20.315％
税額＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）
このように不動産を売却した際の税率は高額ですが、自宅を売却した場合には「居住用財産」として扱われ、特例の適用が認められます。
自宅を売却したときの5つの特例
自宅を売却したときの譲渡税は、一定の条件を満たすと税額控除などの特例が認められます。
①3000万円特別控除
②10年超所有軽減税率の特例
③特定居住用財産の買い替え特例
④居住用財産買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除
①～③は自宅を売却時・買い替え時の利益にかかる譲渡所得税の計算時に利用できます。
課税譲渡所得の額を少なくしたり、通常よりも低い税率で税額を計算したり、課税自体を繰り延べたりすることができます。
④～⑤は自宅の売却・買い替えで損失が発生したときに、その後3年間にわたって損失分をその年の利益から控除することができる制度です。
このように居住用財産の売却というのは特例の適用が多くなっています。
売却金額が3000万以下であれば譲渡税はかかりません。
逆に居住用財産でない不動産を5年経過前に売却したりすると、多額の税金がかかる可能性がありますので、税理士さんなどの専門家と相談しながら対応することが必要になってきますので注意してください。
