不動産を購入すると相続税が減る理由
「相続税対策の為にアパートを建てました」
こんな話、１度くらい耳にしたことありませんか？
アパートのみならず、不動産を購入すると相続税対策になります。
その理由は、不動産の時価と相続税評価額に乖離があるからです。
そもそも不動産を売却するときには、不動産屋さんに査定をお願いして売却価格を算出してもらいます。
ただ、相続の時にいちいちそんなことをやっていると手間も時間もかかってしまいます。
相続税の申告期限は10カ月しかないので、もしも不動産をいくつも持っていたらそれだけで膨大な時間を要してしまいますよね？
簡単に不動産の評価を算出できる仕組み
そこで国は、誰でも簡単に不動産の時価を算出できる仕組みを開発しているのです。
それが「路線価方式」です。
これが実際の路線価図の写真です。
これは、国税庁のHPでどなたでも確認できますので、1度チェックしてみてください。
少し見にくいかもしれませんが、該当している道路に接している土地の面積(1㎡)×路線価で簡単に評価額が算出できます。
この方法で評価された土地の路線価の事が相続税評価額になります。
なぜ相続税が安くなるのか？
では、なぜこれで相続税が安くなるのかと言いますと、実はこの評価額は実際の売買価格より低くなるように設定されているのです。
実際の売買価格が10とすると相続税評価額は8程度になります。
つまり現金で1,000万円保有しておくよりも時価1,000万円の土地を買えば評価額では800万円となり、200万円分が相続税評価額からマイナスされるということになります。
実際の時価よりも高く評価してしまうと、相続税を多く徴収してしまうことになり、国が訴訟を起こされてしまうリスクを低減させるためにわざと低めに評価を出しています。
そのため、この時価と評価額の差を上手く利用すれば相続税を節税することが可能になるのです。
建物の評価
ちなみに路線価は土地だけに適用されます。
では、建物の評価はどうなるのかと言いますと、固定資産税の通知書に記載されている固定資産税評価額をそのまま使います。
この固定資産税評価額は建築価格（時価）の7割になるように設定されています。
5,000万円かけて建てたのであれば3,500万円です。
さらに、その建物を自分で使うのではなく、人に貸した場合（アパートなど）は、上記の金額から更に3割引くことができます。
つまり、3,500万円の評価が2,450万円に評価減となるのです。
これが冒頭の、アパートを建てて相続税対策をするという人が考えていることなのです。
ただし、不動産を購入するときには、手数料や税金もかかりますし、当然固定資産税もかかるので相続税を減らすために現在の出費がかさんでしまう可能性もあります。
慎重に検討してくださいね。
