相続税対策といえば、「不動産を活用する」という方法が長年の定番でした。
ところが、令和8年（2026年度）税制改正大綱では、この不動産を使った相続税対策の前提を揺るがす内容が盛り込まれています。
特に影響が大きいのが、
・貸付用不動産（アパート・賃貸マンションなど）
・不動産小口化商品
この2つの相続税評価方法の見直しです。
今回は、その内容と注意点をわかりやすく整理します。
なぜ今、不動産の相続税評価が見直されるのか
これまで不動産は、相続税評価額が実際の市場価格よりもかなり低くなる仕組みでした。
さらに賃貸にすると、
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借家権割合
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貸家建付地評価
などが適用され、評価額はさらに下がります。
この仕組みを使い、
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相続直前に賃貸用不動産を購入
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高額な不動産小口化商品を取得
といった「節税効果だけを狙った対策」が増えていました。
国としては、課税の公平性の観点から問題が大きいと判断したわけです。
貸付用不動産の評価はどう変わる？
改正のポイントは「5年ルール」
令和8年税制改正大綱では、相続開始前5年以内に取得・新築した貸付用不動産について、
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従来の相続税評価（路線価ベース）ではなく
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実際の取引価格（時価）に近い金額で評価
する方向性が示されました。
つまり、「相続直前にアパートを買って評価を下げる」という王道テクニックが、原則として使えなくなります。
不動産小口化商品は事実上の大転換
不動産小口化商品は、実物不動産を小口に分けて投資できる商品で、相続税評価が極端に低くなるケースが多くありました。
しかし今回の改正では、
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取得時期に関係なく
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原則として「通常の取引価額（時価）」で評価
とされています。
これにより、相続税対策商品としてのメリットは大きく縮小すると考えられます。
いつから適用される？注意点は？
この見直しは、2027年（令和9年）1月1日以降の相続・贈与から適用される予定です。
「それなら2026年中に買えば大丈夫？」
と思われるかもしれませんが、
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節税目的が明確な場合
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実態とかけ離れた評価圧縮
については、従来どおり否認リスクが残ります。
安易な駆け込み対策は注意が必要です。
これからの相続対策はどう考えるべきか
今回の改正で明確なのは、
「不動産＝万能な節税対策」という時代が終わりつつあるという点です。
これからは、
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収益性は本当にあるか
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相続人が引き継ぎやすいか
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納税資金を確保できるか
といった全体設計がより重要になります。
生前贈与、家族信託、保険、現預金とのバランスなど、複数の方法を組み合わせた相続対策が求められる時代です。
まとめ
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令和8年税制改正大綱で不動産の相続税評価は大きく見直される
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貸付用不動産の「直前取得節税」は封じられる方向
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不動産小口化商品の節税効果も大幅縮小
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これからは「節税ありき」ではなく「戦略的な相続設計」が重要
相続対策は、早めに方向性を見直すことが最大のリスクヘッジです。
制度変更を正しく理解し、自分の家庭に合った対策を考えていきましょう。
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