土地の価格について調べていると、次のような言葉を目にすることがあります。・
・路線価
・公示地価
・固定資産税評価額
・実勢価格
「同じ土地なのに、なぜこんなに価格があるの？」
と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
実は、土地の価格は目的によって4種類の価格が存在します。
この記事では、土地価格の基本である「4つの指標」をわかりやすく解説します。
土地には4つの価格がある
土地価格には、主に次の4つがあります。
| 種類 | 決めている機関 | 主な目的 |
|---|---|---|
| 実勢価格 | 市場 | 実際の売買価格 |
| 公示地価 | 国土交通省 | 地価の基準 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 相続税の計算 |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 固定資産税 |
同じ土地でも、用途によって価格が違うのが特徴です。
では、それぞれ見ていきましょう。
相続税路線価とは
一般的に「路線価」と呼ばれているのは、相続税路線価のことです。
これは、土地の相続税や贈与税を計算するための価格で、国税庁が毎年7月に公表しています。
土地の評価は次のように計算します。
土地評価額＝ 路線価 × 土地面積
例えば
-
路線価：20万円／㎡
-
面積：100㎡
の場合
土地評価額
20万円 × 100㎡ ＝ 2000万円
となります。
ただし、これはあくまで税金を計算するための価格であり、
実際の売買価格とは異なります。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額は、固定資産税を計算するための価格です。
これは市町村が決めており、毎年送られてくる固定資産税課税明細書で確認できます。
一般的に固定資産税評価額は、公示地価の約70％程度と言われています。
公示地価とは
公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表する土地価格です。
不動産鑑定士が評価を行い、土地取引の目安として使われます。
金融機関の担保評価や、不動産取引の参考価格としても利用されています。
実際に売れる価格（実勢価格）
実際の土地の売買価格は、実勢価格と呼ばれます。
これは市場によって決まる価格で、次のような要素が影響します。
-
立地
-
駅からの距離
-
土地の形
-
周辺の需要
つまり、土地の値段は「市場が決める」ということです。
路線価20万円の土地はいくらで売れる？
では、路線価20万円の土地は、実際いくらくらいで売れるのでしょうか。
一般的な目安は次のようになります。
| 指標 | 価格 |
|---|---|
| 実勢価格 | 約2500万円 |
| 公示地価 | 約2500万円 |
| 路線価 | 約2000万円 |
| 固定資産税評価額 | 約1750万円 |
これはあくまで目安ですが、一般的に路線価は実勢価格の約80％と言われています。
よくある勘違い
土地の相談でよくあるのが、次のような勘違いです。
「路線価が2000万円だから、この土地は2000万円で売れるはず」
しかし実際には、
-
もっと高く売れることもあれば
-
逆に安くなることもあります。
なぜなら、土地価格は需要と立地で大きく変わるからです。
まとめ
土地価格には、次の4つがあります。
-
実勢価格（実際の売買価格）
-
公示地価（地価の基準）
-
相続税路線価（相続税の計算）
-
固定資産税評価額（固定資産税の計算）
特に相続の場面では、土地は路線価をもとに評価されます。
もし土地の価格を調べたい場合は、まず路線価や公示地価を確認すると目安がわかります。
ただし、実際に売れる価格は立地や需要によって変わるため、売却を検討している場合は個別の査定を受けることが大切です。
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